બિલ્ડરો ઉપરના આકરા નિયમોના કારણે રીયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રને માઠી અસર પહોંચે તેવી સંભાવના: કાયદાકીય માળખામાં રહેલી વિસંગતતાનો ભોગ બિલ્ડરો બનશે તેવી પણ ભીતિ
૧લી મેી રેરાનો કાયદો અમલી બન્યો છે ત્યારે રેવન્યુ ટાઈટલ બાબતે હજુ પણ ઘણી વિસંગતતાઓ જોવા મળી રહી છે. આ વિસંગતતાઓ બાંધકામ ઉદ્યોગ માટે નકારાત્મક સાબીત ાય તેવી સંભાવના દર્શાવવામાં આવી રહી છે. નવા પ્રોજેકટો અને હાલમાં ચાલી રહેલા પ્રોજેકટો બાબતે કોર્ટ કેસો ચાલતા હોય તેમાં જો એફીડેવીટ બનાવવામાં આવે તો કોર્ટનું અપમાન યું ગણાય. આવી પરિસ્િિતમાં ઘણી મુશ્કેલીઓ ઉભી ાય તેવું લાગી રહ્યું છે. કારણ કે, નવા કાયદામાં બિલ્ડરો માટેના નિયમો આકરા બન્યા છે અને આ આકરા નિયમોના કારણે બાંધકામ ઉદ્યોગને માઠી અસર પહોંચે તેવું લાગી રહ્યું છે.
ગુજરાતમાં રીયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેશન એકટ રેરાના નિયમો તૈયાર ઈ ગયા છે અને શુક્રવારે તેનું જાહેરનામુ બહાર પાડી દેવામાં આવશે. જેમાં સૌી મહત્વની જોગવાઈ ૧ મે ૨૦૧૭ પહેલા જે બાંધકામ માટે બિલ્ડીંગ યુઝ (બીયુ) પરમીશન નહીં મળી હોય તેમને રેરાના નવા નિયમો ફરજીયાત રીતે લાગુ પડશે અને જે નિયમો છે તેનો અમલ કરવો પડશે. જેમાં બિલ્ડર અને મકાન ખરીદનારા ગ્રાહક વચ્ચે એક અગ્રીમેન્ટનું ફોર્મ ભરવું અનિવાર્ય રહેશે. આ ફોર્મમાં બિલ્ડર તેના યુનિટ જે રહેણાંકના હોય તે અંગેની વિગતો અપાશે. તેની સામે ગ્રાહક પોતે કેવી રીતે બિલ્ડરને નાણા ચૂકવશે તેની માહિતી આવશે. એગ્રીમેન્ટની શરતોનો બન્નેમાંી જે નિયમ ભંગ કરે તેને લોનના લેન્ડીંગ રેટ પ્લસ-૨ના વ્યાજદર પ્રમાણે પરસ્પર દંડ ભરવો પડશે. આગામી દિવસોમાં ગુજરાતમાં વિકસતા રીયલ એસ્ટેટમાં વધુ પારદર્શકતા આવે અને ગ્રાહક સો છેતરપિંડી ન ાય તેના પર રેરાના નિયમો નોંધપાત્ર અસર કરશે.
શહેરી વિકાસ વિભાગ દ્વારા ગુ‚વારે રેરાના ગુજરાતને લગતા નિયમો કેન્દ્ર સરકારે જે કાયદો બહાર પાડયો છે તેને આધીન તૈયાર કરવાની મંજૂરીની મહોર મારી દેવાઈ છે. જેમાં કેટલાક ફેરફાર પણ કરવામાં આવ્યા છે. રેરાના નવા નિયમોના કારણે બિલ્ડરોને માઠી અસર પહોંચવાની પૂરી શકયતા છે. કારણ કે, નવા નિયમોના કારણે મોટાભાગના બિલ્ડરો બંધનમાં આવે છે અને એક અવા બીજી રીતે આ કાયદાની નકારાત્મક અસર ાય તેવી શકયતા છે.
વધુમાં અમુક કાયદાઓ છે કે જેના કારણે ઘણા પ્રશ્ર્નો ઉભા શે. દા.ત.કોર્ટમાં ચાલતા કેસ દરમિયાન જો ટાઈટલ કલીયરનું એફીડેવીટ કરવામાં આવે તો કોર્ટની અવમાનના ઈ ગણાય અને આ પરિસ્િિતમાં બિલ્ડરો પર તવાઈ વાની શકયતા રહે છે. ત્યારે આ પરિસ્િિતમાં શું કરવું તે બાબતે આગામી સમયમાં વધુ પ્રશ્ર્નો ઉભા શે. આ ઉપરાંત રેરાના નિયમો એક જુલાઈી સંપૂર્ણપણે લાગુ વાના હોવાી બિલ્ડરો બી.યુ.પરમીશન લેવા દોડી રહ્યાં છે. કારણ કે, રેરા લાગુ વાી બિલ્ડરોની આવક ઉપર કામ મુકાવાની શકયતા છે. જો એક જુલાઈ અગાઉ જ સર્ટીફીકેટ મેળવી લેવામાં આવે તો આવા પ્રોજેકટો ઉપર રેરાનો કાયદો લાગુ શે નહીં.
વધુમાં પાછલા બારણાના રસ્તાઓ શોધવા માટે પણ દોડધામ શ‚ કરવામાં આવશે. વધુમાં જોગવાઈ કરવામાં આવી છે કે બિલ્ડર સો જે એગ્રીમેન્ટ કરવામાં આવે જેમાં બિલ્ડર જેવી રીતે પ્રોજેકટની વિગતો જાહેર કરશે તેવી રીતે ગ્રાહકોએ પણ કેટલીક ખાતરી આપવી પડશે. જેમાં ગ્રાહકે પોતે જે યુનિટ ખરીદવા માંગે છે તેની જાણકારી સો કેવી રીતે પેમેન્ટ કરશે અને કેટલા સમયમાં તે પૂર્ણ કરશે તેની વિગતો આપવી પડશે. વધુમાં બિલ્ડર અને ગ્રાહક વચ્ચે જે કરાર શે તેમાં કોઈપણ પક્ષેી શરતોનો ભંગ શે તો દંડની પણ જોગવાઈ રાખવામાં આવી છે. આ મોડેલ એગ્રીમેન્ટમાં બિલ્ડરે ગ્રાહકને મંજૂર યેલા ટાઈટલ કલીયર પ્લાનમાં ઓોરીટીના સહિ-સીક્કા સોની કોપી અને લે-આઉટ આપવો પડશે. તે સો કયાં ભાવે ગ્રાહકને તેનું યુનિટ વેંચવા માંગે છે તેની પણ જાણ કરવી પડશે. આવા તમામ અલગ અલગ નિયમોના કારણે બિલ્ડરો ઉપર વધુ ભારણ રહેશે. જયારે રેરાનો કાયદો બિલ્ડર્સ અને ડેવલોપર્સ માટે અભિશાપ‚પ બની રહે તેવું પણ લાગી રહ્યું છે. કારણ કે મોટાભાગના નિયમોમાં બિલ્ડરો પરના કાયદાઓ વધુને વધુ કડક કરવામાં આવ્યા છે અને આ કાયદાઓના કારણે બિલ્ડરોને મળતી સ્વતંત્ર્તા ઉપર કામ મુકાશે.
આ ઉપરાંત નવા પ્રોજેકટો માટેની રકમ અનામત રાખવી, ચાલુ પ્રોજેકટ દરમિયાન વેંચાણી રોક સહિતના અલગ અલગ નિયમોી નવા પ્રોજેકટોની સંખ્યામાં પણ ઘટાડો ાય તેવું લાગી રહ્યું છે.
બિલ્ડરો ૩૧ જુલાઇ પહેલા પ્રોજેક્ટ વેંચવા
૧લી મેી રેરાનો કાયદો અમલી યો છે ત્યારે બિલ્ડર્સ અને ડેવલોપર્સને નોંધણી માટે ૩૧ જુલાઈ સુધીનો સમયગાળો આપવામાં આવ્યો છે. ૩૧ જુલાઈ સુધીમાં તમામ પ્રોજેકટોની નોંધણી કરવાનું લક્ષ્યાંક સરકાર દ્વારા રાખ્યું છે ત્યારે હાલમાં ચાલી રહેલા પ્રોજેકટોને વેંચવા માટે બિલ્ડરો અધિરા બન્યા છે. કારણ કે, જો ૩૧ જુલાઈ પહેલા પ્રોજેકટોનું વેંચાણ ાય તો આવા પ્રોજેકટો ઉપર રેરાનો કાયદો અમલી બનશે નહીં. વધુમાં કમ્પલીશન સર્ટીફીકેટ અને બી.યુ. લેવા માટે પણ દોડધામ શ‚ કરવામાં આવી છે. કારણ કે, જો અત્યારે આ સર્ટીફીકેટ મળી જશે તો તેવા પ્રોજેકટો ઉપર પણ રેરા અમલી બનશે નહીં. અમુક પ્રોજેકટો પૂર્ણ વા આવ્યા હોવાી જો રજિસ્ટ્રેશન ન યું તો તેના પર રેરાનો કાયદો લાગુ શે અને આ પરિસ્િિતમાં બિલ્ડરોની કમાણીમાં કાપ મુકાય તેવી શકયતા છે. આ પરિસ્િિતી બચવા માટે રીયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં ૩૧ જુલાઈ પહેલા વેંચાણ માટે મુકવામાં આવતા પ્રોજેકટોની સંખ્યામાં વધારો ઈ રહ્યો છે અને આવા પ્રોજેકટો માટે મોટાપાયે જાહેરાતો પણ કરવામાં આવી રહી છે.
