ભારતમાં ટેનેન્સી એક્ટની જરૂર શા માટે ? આ રહ્યા કારણો

ભારતના 1 કરોડથી વધુ ખાલી પડેલા ‘ઘરો’ ઉપયોગમાં આવતા અર્થતંત્રને વેગ મળશે !!

સમય, સ્થિતિ અને કાળ ક્યારેય યથાવત રહેતો નથી… આઝાદી સમયે ભારતમાં પ્રવર્તમાન સામાજીક અસંતુલીત પરિસ્થિતિ અને ગરીબ, અમીર વચ્ચેના ભેદની સાથે સાથે ગરીબ ઘરવિહોણા પરિવારોના સામાજીક રક્ષણ માટે રહે એના મકાન અને ખેડે એની જમીનના નિયમને લાગુ કરવામાં આવ્યા હતા. મકાન માલીક અને ભાડુત વચ્ચેના સંબંધો અને વિવાદોમાં એક તરફી પરિસ્થિતિને લઈને અત્યારે સ્થિતિ એવી છે કે, કોઈ પોતાના મકાનો અને મિલકત ભાડે દેવા તૈયાર નથી.

આ પરિસ્થિતિ વચ્ચે મોટા શહેરોમાં એક તરફ રહેણાંક મકાનની મોટાપાયે અછત ઉભી થઈ છે. તો બીજી તરફ કરોડોની સંખ્યામાં ખાલી મકાનો પડ્યા છે. આ પરિસ્થિતિને બદલાવવા માટે મોડેલ ટેનેન્સી એક્ટની આવશ્યકતા ઉભી થઈ છે. આ કાયદાથી મકાન માલીકો પોતાના હિત સાથે મિલકતો ભાડે આપી શકશે અને જરૂરીયાતમંદોને સમયસર મિલકતો ભાડેથી મળી શકશે. સાથે સાથે આ કાયદાથી મકાન માલીક અને ભાડુત વચ્ચેના વિવાદોનો તાત્કાલીક ઉકેલ આવશે. જેનાથી કરોડોની સંખ્યામાં બિનઉપયોગી પડેલા મકાનોનો ભાડે આપવાનો રસ્તો ખુલ્લો થશે જેનાથી મકાનની વર્તમાન પુરતી અછત દૂર થશે.

સાથે સાથે મકાનની કિંમત મુજબ મકાન માલીકો ઉચા દામથી મકાનો ભાડે આપી શકશે. મકાન માલીક અને ભાડુતો વચ્ચેના વ્યવહારને સરળ બનાવવાથી દેશના મોટા શહેરોમાં લોકોને સરળતાથી વ્યાજબી ભાવે ભાડેથી મકાન મળી રહેશે. ટેનેન્સી એકટની જરૂરીયાત અત્યારે મકાન માલીક અને ભાડુતો વચ્ચે વિશ્ર્વાસનું વાતાવરણ ઉભુ કરવા અનિવાર્ય બની છે.

ભારતના મોટા ગણાતા શહેરો પૈકીના મુંબઈ, દિલ્હી, બેંગ્લોર, પુના, અમદાવાદ, જયપુર, હૈદરાબાદ, કોલકતા, ભોપાલ, ગોરેગાંવ, લખનૌમાં સૌથી વધુ મિલકતો ખાલી પડી છે. મોડેલ ટેનેન્સી એકટથી આવનારા મહત્વના બદલાવમાં રાજ્ય સરકારો પોતાની રીતે આ કાયદાનો અમલ કરી રેન્ટ કોર્ટ, રેન્ટ ટ્રીબ્યુનલ, અપીલની રચના કરી ભાડુત અને મકાન માલીકો વચ્ચે ચાલતા વિવાદોને વધુમાં વધુ 6 મહિનામાં ઉકેલ લાવી શકશે.

રાજ્ય સરકારો પોતાની રીતે નિયમો અને અમલવારી માટે કેન્દ્રીય કાયદાને આધાર બનાવી વિવાદોનો નિકાલ લાવી શકશે. કારણ કે, હાઉસીંગ એ રાજ્ય સરકારનો વિષય છે. કેન્દ્ર સરકારના આ કાયદાથી રાજ્યમાં ડેપ્યુટી કલેકટરની અધ્યક્ષતામાં રેન્ટ ટ્રીબ્યુનલમાં જિલ્લા ન્યાયધીશ અને એડીશ્નલ ન્યાયધીશની સમીતીઓની રચના કરી શકાશે. આ નવા કાયદાથી રીયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં ધમધમાટ આવશે અને કાયદાથી વ્યવહારમાં પારદર્શકતા આવશે.

જમીન માલીકો, મકાન માલીકો અને ભાડુઓ વચ્ચે થનારા લાંબાગાળાના કરારોમાં ઉભા થયેલા વિવાદોનો ટૂંકમાં જ ઉકેલ લાવવાનો રસ્તો ખુલતા મકાન માલીકોની મિલકતો છુટી થશે અને ભાડુતોને તેમના હક્ક, અધિકાર અને મકાન મળી રહેશે.

મોડેલ ટેનેન્સી એકટની જોગવાઈઓ

• મકાન માલીક અને ભાડુતો વચ્ચે કરાર થઈ ગયા બાદ ઉભા થયેલા વિવાદમાં રેન્ટલ ઓર્થોરીટી પાસે જવા માટે બન્ને સ્વાયત
• તમામ કરારો રેન્ટ ઓર્થોરીટીમાં નોંધવામાં આવશે.
• કરારના તમામ નિયમો, ભાડાની વિગતો અને શરતોની નોંધણી કરવામાં આવશે.
• ભાડા કરારની વિગતો અને મુદત કે ભાડામાં વધારો કરવામાં આવે તો જાણ કરવાની રહેશે.
• ભાડુતે આપવાની એડવાન્સ સિક્યોરીટીની રકમ અને ભાડુ વધારવા માટે બે મહિનાની મુદત આપવાની રહેશે.
• ભાડુતે નિશ્ર્ચિત મુદતમાં ભાડુ ચૂકવવાનું રહેશે, તેમાં વિલંબ થયે પગલા લેવાશે.
• ભાડુતને મિલકતની જાળવણીની જવાબદારી ઉપાડવાની રહેશે.
• મકાન માલીકને મિલકતની જાળવણીની ચુક થયે મિલકતમા પ્રવેશવાની છુટ મળશે.
• મુદતથી વધુ ભોગવતા માટે ભાડુતને ભાડુ ચુકવવાનું રહેશે.
• મકાન ખાલી કરવાનો ઈન્કાર કરનાર ભાડુત સામે ફરિયાદ થઈ શકશે.
• જો ભાડુત રેન્ટ ઓથોરીટીનો હુકમ માનવાનો ઈન્કાર કરશે તો માલીક કોર્ટમાં જઈ શકશે.
• રેન્ટ કોર્ટ દ્વારા ચુકાદાનો 60 દિવસમાં ફરિયાદ નોંધવાની રહેશે.