જંત્રી દરનો સુચિત વધારો મિલકત વસાવવી અઘરી કરી દેશે

• નવી જંત્રીથી મિલકતોના ભાવ 40% વધી જશે: ક્રેડાઈ

સુચીત જંત્રી દરમાં વધારો થવાથી  મીલકત વસાવવી અઘરી થઈ પડશે અને  મિલકતો  40ઋ મોંઘી થઈ જશે  અમદાવાદ, ક્રેડાઈ ગાઈહેડના પ્રમુખ ધ્રુવભાઈ પટેલે જંત્રી દર વધારાને મીલકત વસાવવી  અધરી કરી દેનાર ગણાવી હતી.

હાલમાં જાહેર કરાયેલા સૂચિત જંત્રીના દરમા થયેલ વધારો અત્યંત ઊંચો છે અને રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્ર પર તે ગંભીર અસર કરી શકે છે. જંગીના દરોમાં તાજેતરમાં સુચિત ફેરફારોની દરખાસ્તો ખેડૂતો. ઘર ખરીદનાર વર્ગ અને રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરમાં ખુબ ચિંતા વધારી છે. જ્યારે આ દરોમાં વધારો કરવો બે જમીનના વધુ સારા મૂલ્યાંકન માટે જરૂરી છે, પરંતુ અચાનક અમલમાં મૂકવાથી અને અતિશય વધારી કરવાથી ઘણા લોકો માટે નાણકીય અને આર્થિક પડકારોનો સામનો થઈ શકે છે.

નીચેના મુખ્ય મુદ્દાઓ આ સંદર્ભમાં ઉલ્લેખનીય છે.

સ્ટેમ્પ ડયુટી અને નવી ટેન્યોરની જમીન પ્રીમિયમ

જંગી દરમાં થયેલા વધારાને કારણે સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને નવી રેન્યોર લેન્ડ માટેનો પ્રીમિયમની રકમમાં ધરખમ વધારો થશે તેના પરિણામે ઘરની કિંમતમાં 30-40%નો વધારો થશે, જેના કારણે ગૃહમાલિકી વધુ મોંઘી બની જશે.

ટીપી વિસ્તાર માટેના પર્ચેઝ એફએસઆઈ રેટ્સ

વર્તમાન જલ્દી પ્રમાણે પર્ચેઝ 150 રેટ્સ રૂ.1,200 થી રૂ.10,000 પ્રતિ ચોરસ મીટર (1130 થી 1,000 પ્રતિ ચોરસ ફૂટ) છે.

નવી સૂચિત જંગી મુજબ આ દરમાં ધરખમ વધાશે થઈને આશરે રૂ.6000 થી રૂ.30,000 પ્રતિ ચોરસ મીટર (રૂ.600 થી રૂ.3,000 પ્રતિ ચોરસ ફૂટ) થશે.

સરેરાશ, પર્ચેઝ એફએસઆઈ દ2માં ઓછામાં ઓછો રૂ.800 પ્રતિ ચોરસ ફૂટનો વધારો થશે.

ટીડીઆર ખર્ચ અને રીડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટમ

ટ્રાન્સફર ઓફ ડેવલપમેન્ટ સાઇટ્સ (ટીડીઆર) ખર્ચ વધશે, જેના કારણે ઝુંપડપટ્ટી પુનર્વસન પ્રોજેક્ટમ આર્થિક રીતે અશક્ય બની જશે.

રીડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટસ પણ વાયેબલ નહીં રહે, માને ઘણા પ્રસ્તાવ તરત જ થભી જશે.

જમીનના વ્યવહારો અને માર્કેટ સ્ટેલમેટ:

જયાં સુધી સૂચિત જંત્રી દરો વિશે સંપૂર્ણ સ્પષ્ટતા નહીં થાય, ત્યાં સુધી કોઈ નવા જમીન વ્યવહારો નહીં થાય

ચાલી રહેલા જમીન, એપાર્ટમેન્ટ અને ઓફિસ સોદાઓમાં વિવાદ અથવા કેસ થઈ શકે છે.

કુલ મળીને રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં ઓછામાં ઓછા આગામી 3 વર્ષ સુધી સ્થગિત સ્થિતિ રહેવાની શક્યતા છે. જો સરકારે જાહેર કરેલા દરોે જ રાખવાનું નક્કી કર્યું તો.

જો આ મુદ્દાઓનું નિરાકરણ ન લાવવામાં આવે, તો રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં ગતિશીલતા ઘટી જશે. જે નિવાસી મકાન પુરવઠા, રીડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટ્સ અને રાજ્યની કુલ આર્થિક પ્રવૃત્તિ પર નકાશાત્મક અસર કરશે.

જંત્રી દરમાં તીવ્ર વધારાને કારણે પડકારો

ખેડૂતો ઊંચા દરો જમીનના વ્યવહારના ખર્ચમાં વધારો કરે છે, જેના કારણે ખેડૂતો માટે તેમની જમીન વેચવા મૂકવી મુશ્કેલ બને છે ઘર ખરીદનારાઓ વધેલા દરોનો અર્થ એ છે કે સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને નોંધણી ખર્ચમાં વધારો થશે જેનાથી ઘરો

વધુ મોંઘા થશે

• ઘરમાલિકો મિલકત વેરો અને સંબંધિત ખર્ચ જંગી દરેા સાથે વધે છે. જે મકાનમાલિકો પર વધારાનું નાણાકીય દબાણ લાવે છે.
• રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટર વિકાસકર્તાઓને જમીન સંપાદનના ઊંચા ખર્ચનો સામનો કરવો પડી શકે છે અને પ્રોજેક્ટ પણ વિલંબથી અમલમાં આવશે અને તેના પરિણામે કિંમત વધવાથી રિયલ એસ્ટેટની આગમાં ઘટાડો થવાથી સંભવિત પણે સેક્ટરના વિકાસ ધીમો થશે.
• આથી, તમામ સ્ટેકહોલ્ડરોને અસર નુકસાન ટાળવા માટે જંત્રીના દરમાં સૂચિત વધારાને કારણે ઊભી થનારી મુશ્કેલીઓ માટે

– વાંધા સુચનો રજુ કરવા ઓનલાઈન તથા ઓફલાઈન બંને વ્યવસ્થા કરવી જોઈએ.

• સૂચિત જંગી અંગે માત્ર ઓનલાઈન વાંધા સૂચનો રજૂ કરવાની સુવિધા ઉપલબ્ધ કરવામાં આવેલ છે. ખેડૂતો અને જમીન માલિકોને ઓનલાઈન વાંધા સૂચનો કરવા માટે પણી તકલીફો પડી રહી છે.
• જંત્રી સમાજના બહોળા વર્ગને સ્પર્શતી હોવાથી મહત્તમ લોકો વાંધા સૂચનો રજૂ કરી શકે તે માટે ઓનલાઈન યુવિધાની સાથે ઓફલાઇન સુવિધા પણ આપવી જોઈએ.
• આ તકલીફો દૂર કરવા મામલતદાર કચેરી લેવલે વાંધાઓનો સ્વીકાર કરવો જોઈએ અને તે વાંધા સૂચનો ઓફિસિયલ વાંધા સૂચન છે તેવી રીતે સ્વીકારવા જોઈએ. જેથી ગુજરાતના ગામડાઓમાં રહેતા નાગરિકો તેમજ ખેડૂતો અથવા ઓનલાઈન સિસ્ટમનો ઉપયોગ ન કરતા લોકો ઓફલાઈન વાંધા સુચનો રજુ કરી શકે.

– વાંધા સૂચનો રજુ કરવાની સમય મર્યાદા વધારવી જોઈએ

• હાલમાં રજૂ કરેલી સુચિત જંગી સુધારણા પ્રસ્તાવ આમાં ગુજરાતના દરેકે-દરેક સરવે નંબરને લાગુ પડે છે.
• નવા જંત્રીના દરો ઘણી જગ્યાએ ખામી યુક્ત છે અને બજાર ભાવ કરતાં ખૂબ જ વધારે છે. આવી ખામીયુક્ત જંત્રી લાગુ કરવાથી રાજ્યના વિકાસ કાર્યો ખોરંભે પડશે તેથી વ્યવહારૂં અભિગમ રાખી આ સુચિત જંત્રીને વ્યવહારિક બનાવવાની જરૂરીયાત છે. આથી સૂચિત જંત્રીનો અમલ થાય તે પહેલા તેના ઉપર ગહન અભ્યાસ કરવો અનિવાર્ય છે.
• વાંધા સૂચનો સ્વીકારવા માટે 30 દિવસની સમય ખૂબ જ ઓછો છે. વાંધા સૂચનો સ્વીકારવા માટે 20 ડિસેમ્બર, 2024ની સમય મર્યાદા આપી છે જે સમય મર્યાદા 31 માર્ચ 2025 સુધી કરવી જોઈએ.

– સાયન્ટિફિક રીતે જંત્રીના દરોમાં સુધારા કરવા બાબતે

• કેટલાક વિસ્તારોમાં, જંત્રીના દરો બજાર ભાવથી પણ ખૂબ જ ઊંચા છે અને તે બજારની વાસ્તવિક સ્થિતિને પ્રતિબિંબિત કરી શકતા નથી. આ વિસ્તારોની સમીક્ષા થવી જોઈએ, અને દરોને વ્યાજબી સ્તરે લાવવા માટે ગોઠવણ કરવી જોઈએ.
• સરેરાશમાં સૂચિત જંત્રીના દરોમાં 200% થી 2000% સુધીનો વધારો દર્શાવવામાં આવ્યો છે. જેનો તાત્કાલિક અમલ શક્ય નથી. આ નવા દરો લાગુ કરતા પહેલા, સાયન્ટિફિક પદ્ધતિઓની પ્રક્રિયાને અનુસરી તેનાથી ખેડૂત, જમીન માલિક, મકાન માલિક, મકાન ખરીદનાર અને રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટર પર થતા પ્રભાવોનું વિશ્લેષણ કરવું અનિવાર્ય છે. જંત્રીના દરોની અમલવારી તબક્કાવાર કરવી જોઈએ, જેથી તે પ્રજા, ખેડૂતો અને રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટર માટે સ્વીકાર્ય બને અને મકાન કે ઓફિસ ખરીદવું મોંઘું ન થાય. તે સાથે, બિનખેતી જમીનના પ્રીમિયમ, પરચેઝ એફ.એસ.આઈ., અને પ્રોપર્ટી ટેક્સને જંત્રીના દરોથી ડી-લિંક કરવું આવશ્યક છે. આ ઉપરાંત, સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને રજીસ્ટ્રેશન ચાર્જીસમાં મોટો ઘટાડો કરવો જરૂરી છે.આગામી 7-10 દિવસમાં આ સૂચનો તૈયાર કરી મુખ્યમંત્રીના સમય માંગી રજૂઆત કરાશે.