સ્ટેમ્પ સુપ્રિન્ટેન્ડેન્ટની કચેરીમાં પક્ષકારોને નડતી મુશ્કેલી અંગે રેવન્યુ પ્રેક્ટીશનર એડવોકેટ એસોસિએશન જામનગર દ્વારા નાયબ કલેક્ટર (ર્સ્ટમી ડ્યુટી) ને પત્ર પાઠવી રજૂઆત કરવામાં આવી છે.
સંસ્થાના પ્રમુખ કરણ વારોતરિયાએ આ રજૂઆતમાં જણાવ્યું છે કે, તા. ૧૮.૧૦.ર૦૧૭ ના પરિપત્ર મુજબ મિલકતોના ભાવ જંત્રીમાં ઉપલબ્ધ ન હોય તેવી મિલકતોની બજાર કિંમત અંગે જોગવાઈ મુજબ અભિપ્રાય આપવા જણાવાયું છે. જે અન્વયે તમામ સચ રજિસ્ટ્રારનો જે મિલકતના દસ્તાવેજોમાં રેવન્યુ સર્વે નંબર તથા સિટી સર્વે નંબરનો ઉલ્લેખ હોય, પરંતુ હાલની પ્રવર્તમાન જંત્રીમાં મિલકતનો રે.સ. નંબરનો ભાવ ઉપલબ્ધ હોય, પરંતુ સિટી સર્વે નંબરનો ભાવ ઉપલબ્ધ ન હોય તેવા કિસ્સામાં રે.સ.નંબરનો ભાવ ધ્યાને લઈ દસ્તાવેજની નોંધણી કરી પરત કરવા જણાવાયેલ છે. તેમજ ગ્રામ્ય વિસ્તાર માટે જ્યાં બિનખેતીના ભાવો ઉપલબ્ધ નથી ત્યાં જે મિલકતોમાં ખેતીના ભાવ ઉપલબ્ધ હોય તો તેના માટે રહેણાંકના હેતુ માટે આવા ખેતીના ભાવ બે ગણા, ઔદ્યોગિક હેતુ માટે ત્રણગણા તથા વાણીજ્ય હેતુ માટે ચાર ગણા ભાવ ધ્યાને લેવા અને એ રીતે મૂલ્યાંકન કરી દસ્તાવેજ નોંધણી કરવાની સૂચના આપી છે.
તા. ૯.ર.ર૦૧૮ ના આ પરિપત્ર પછી પણ સબરજિસ્ટ્રાર સમક્ષ રજૂ થતાં દસ્તાવેજોમાં રે.સ. નંબર અને સિટી સર્વે નંબરનો ઉલ્લેખ હોય, અને તે મિલકતના રે.સ. નંબરના ભાવ ઉપલબ્ધ હોય, પરંતુ સિટી સર્વેના ભાવ ઉપલબ્ધ ન હોય તો તેવા કિસ્સામાં રે.સ. નંબરના ભાવો ધ્યાને લેવામાં આવતા નથી, પરંતુ સિટી સર્વે નંબર મુજબના ભાવોના નિર્ણય કરવાનો આગ્રહ રાખવામાં આવે છે અથવા તો જે-તે વોર્ડનું સૌથી ઊંચા ભાવ પ્રમાણે સ્ટેમ્પ ડ્યુટી વસૂલવાને દૂરાગ્રહ રાખવામાં આવે છે.
વાસ્તવમાં, રેવન્યુ સરવે નંબરવાળી મિલકતની હક્કચોક્સી થાય અને તેને નવા સિટી સરવે નંબર આપવામાં આવે તેનાથી મિલકતની સ્થળ, સ્થિતિ કે સ્વરૃપમાં કોઈ જ પરિવર્તન થતું નથી, માત્ર અને માત્ર સિટી સરવે નંબરનો ઉમેરો થાય છે. આમ, રેવન્યુ સરવે નંબરનો ભાવ ઉપલબ્ધ હોય તે મિલકતની હક્કચોક્સીની કાર્યવાહી થાય અને નવો સિટી સરવે નંબર એલોટ કરવામાં આવે તેના કારણે મિલકતનો ઝોન કે લોકેશનમાં કોઈ ફેરફાર થતો ન હોય, મૂળ રેવન્યુ સરવે નંબરવાળા ઝોનનો ભાવ જ તે મિલકતને લાગુ પાડવામાં આવે તે જ ખરૃં અને વાસ્તવિક મૂલ્યાંકન ગણાય.
ઉપરોક્ત હકીકતના સંદર્ભમાં હાલમાં ખેતીની જમીનોના રિ-સરવે પછી દરેક ખેતીની જમીનને નવો સરવે નંબર અલોટ કરવામાં આવેલ છે, પરંતુ ર૦૧૧ ની જંત્રી પછી આ નવા સરવે નંબરો અપાયેલ હોય, ર૦૧૧ ની જંત્રીમાં ખેતીની જમીનના ભાવ નવા સરવે નંબરના બદલે જુના સરવે નંબર મુજબ જ અપાયેલ છે અને તે મુજબ જ વેલ્યુએશન કરી દસ્તાવેજની નોંધણી કરવામાં આવે છે. આ જ હકીકત સિટી વિસ્તારની મિલકતોને પણ યથાવત્ લાગુ પડે છે કારણ કે જે જમીનના રેવન્યુ સરવે નંબરના ભાવ જંત્રિમાં છે તેના નવા સરવે નંબર-સિટી સરવે નંબર પડે અને તેનો ભાવ જંત્રીમાં ઉપલબ્ધ ન હોય તો ખેતીની જમીનોની જેમ મૂળ સરવે નંબરના ભાવ ઉપર જ વેલ્યુએશન કરી દસ્તાવેજની નોંધણી કરવાનું સર્વથા ઉચિત અને યોગ્ય ગણાય.
તો કેટલાક કિસ્સાઓમાં આજુબાજુના સરવે નંબરોનો સમાવેશ જંત્રીમાં થયેલ હોય, પરંતુ વચ્ચેના કેટલાક નંબરોનો સમાવેશ જંત્રીમાં કરવાનું જે તે સમયે રહી ગયેલ હોય તેવા કિસ્સાઓમાં પણ વેલ્યુએશન અંગેના સુપ્રિન્ટેન્ડન્ટ ઓફ સ્ટેમ્પસના તારીખ ૩૦.૪.ર૦૧૧ ના પરિપત્ર અન્વયે આજુબાજુના સરવે નંબરો જે ઝોનમાં આવતા હોય તે ઝોનનો ભાવ જ જે તે મિલકતને લાગુ પાડવાનો રહે. દા.ત. કોઈપણ ઝોનમાં સરવે નંબર ૧, ર, ૩, ૬, ૭, ૮, ૧૧, ૧ર એ રીતેના નંબરોનો ભાવ અપાયેલ હોય, પરંતુ વચ્ચેના સરવે નંબરો જેમ કે ૪, પ, ૯, ૧૦ નો ભાવ અપાયેલ ન હોયછ તો તેવા કિસ્સાઓમાં આ બાકી રહેલ નંબરોને પણ જે તે ઝોનનો જ ભાવ લાગુ પડવાનો રહે. આમ, છતાં સબરજિસ્ટ્રારો દ્વારા જે તે ઝોનના ભાવને બદલે સમગ્ર વોર્ડનો સૌથી ઊંચો ભાવ લાગુ પાડવામાં આવે છે, જે સરાસર ખોટું અને ગેરકાનૂની હોવાનું જણાય છે.
સુપ્રિન્ટેન્ડન્ટ ઓફ સ્ટેમ્પ અધિકારીના અગાઉના ઉપરોક્ત તારીખ ૩૦.૪.ર૦૧૧ ના પરિપત્ર મુજબ સ્પષ્ટ સૂચના આપવામાં આવેલ છે કે, જો કોઈ મિલકતનો ભાવ જંત્રીમાં ઉપલબ્ધ ન હોય તો તે મિલકતનો સમાવેશ જે વેલ્યુ ઝોનમાં થતો હોય તે વેલ્યુ ઝોનના ભાવને ધ્યાને લઈ તેવા દસ્તાવેજની નોંધણી કરવાની થાય છે, એટલું જ નહીં, પરંતુ મિલકતનો વેલ્યુ ઝોન નક્કી કરવા માટે સરકાર દ્વારા આપની કચેરીને તેમજ તમામ સબરજિસ્ટ્રાર કચેરીઓને જરૃરી નક્શાઓ પણ પૂરા પાડવામાં આવેલ છે. આ નક્શામાં શહેરની તમામ મિલકતોને ઝોનવાઈઝ દર્શાવવામાં આવેલ લે, જેના આધારે પણ મિલકતનો ઝોન નક્કી કરવાની સત્તા આપને તેમજ સબરજિસ્ટ્રારોને છે. આમ, જે મિલકતનો ભાવ જંત્રીમાં નથી તેનો ભાવ નક્કી કરવા માટેનું જરૃરી સાહિત્ય સરકાર દ્વારા ઉપલબ્ધ કરવામાં આવેલ હોવા છતાં તેનો ઉપયોગ કરવાને બદલે મનઘડત રીતે સમગ્ર વોર્ડનો ઊંચો ભાવ ધ્યાને લઈ મિલકતનું મૂલ્યાંકન કરવામાં આવે છે જે સદંતર ગેરકાનૂની અને અન્યાયી છે.
તે જ રીતે જે મિલકતોના મૂલ્યાંકન બાબત પક્ષકારો દ્વારા આપની સમક્ષ કલમ-૩૧ ના અભિપ્રાય માટે રજૂ થતા પ્રકરણોમાં પણ આપની કચેરી દ્વારા કોઈ સ્પષ્ટ અભિપ્રાય આપવામાં આવતો નથી અને તેના દલબે માત્ર આપના અગાઉના તા. ૯.ર.ર૦૧૮ ના પત્રનો હવાલો આપી તે મુજબ કાર્યવાહી કરવા સબરજિસ્ટ્રારોને જણાવવામાં આવે છે. જેનો સબરજિસ્ટ્રારો દ્વારા અમલ કરવાને બદલે જે તે પક્ષકારના દસ્તાવેજોને મિલકત જે વોર્ડમાં આવતી હોય તે વોર્ડનો સૌથી ઊંચો ભાવ લાગુ પાડી તે પ્રમાણે મૂલ્યાંકન કરી દસ્તાવેજો કલમ-૩૩ નીચે જપ્ત કરી આપની કચેરીને મોકલવામાં આવે છે જેના કારણે પક્ષકારોને અનેક પ્રકારની મુશ્કેલીઓનો સામનો કરવો પડે છે. એટલું જ નહીં, પરંતુ પોતાની મિલકતના અસલ દસ્તાવેજો બન્ને કચેરીઓ વચ્ચેના ગજગ્રાહને કારણે પેન્ડીંગ થઈ જાય છે અને પરિણામે મિલકતના ટાઈટલ અધુરા, ક્ષતિયુક્ત બને છે એટલું જ નહીં, પરંતુ પક્ષકારો ઉપર વિના કારણે કાયદાના ખોટા અર્થઘટનને કારણે મોટી રકમનો આર્થિબ બોજો પણ આવી પડે છે.
આમ, સુપ્રિન્ટેન્ડન્ટ ઓફ સ્ટેમ્પના જુદા જુદા પરિપત્રોના જુદા જુદા અર્થઘટનને કારણે અરજદારોને વિના વાંકે તેઓ નિયમ મુજબની સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ભરવા તૈયાર હોવા છતાં ખોટી વહીવટી પ્રક્રિયાઓમાં ફસાવું પડે છે, જે સર્વથા અનુચિત અને અન્યાયી છે.
આથી આપને રજૂઆત કરવાની કે આ અંગે આપના તાબાની તમામ સબરજિસ્ટ્રાર કચેરીઓ સાથે જરૃરી સંકલન સાધી આ અંગે સત્વરે યોગ્ય કાર્યવાહી હાથ ધરવી જોઈએ.
