જંત્રી દર આજથી બમણો: મિલકતની લે-વેચ ઉપર અબજોનો માર પડશે !

ગુજરાત સરકાર દ્વારા રાજ્યમાં જંત્રીના દરમાં બમણો વધારો કરવામાં આવ્યો છે. જંત્રીનો આ દર સમગ્ર રાજ્યમાં આજથી જ લાગુ થયો છે. રાજ્ય સરકાર દ્વારા જાન્યુઆરી 2023માં જંત્રી સર્વેની કામગીરી હાથ ધરવામાં આવી હતી. આ સર્વેની કામગીરીને લઈને મહેસૂલ વિભાગે સ્ટોક હોલ્ડર્સ સાથે બેઠક કરી હતી. આ બેઠકમાં સૂચનો મેળવીને જિલ્લાના તમામ કલેક્ટરોને સૂચના આપવામાં આવી હતી.જંત્રીના દરમાં વધારો થતા સામાન્ય નાગરિકોને હવે ઘર ખરીદવા માટે મુશ્કેલી સર્જાઈ શકે છે કારણ કે, હવે દસ્તાવેજ માટે ડબલ રકમ ચૂકવવી પડશે.

12 વર્ષ બાદ નવા જંત્રી દર અમલમાં:ઓચિંતા રાતોરાત દરમાં વધારાથી વિરોધ વંટોળ

11 વર્ષ બાદ રાજ્યમાં નવા જંત્રીના દર અમલમાં આવ્યા છે, આ જંત્રીના દર હાલ એડહોક ધોરણે અમલ કરવામાં આવશે. જ્યારે બીજી બાજુ રાજ્યમાં સર્વે સહિતની કામગીરીને ચાલુ રાખવામાં આવશે. અગાઉ માર્ચ 2011માં મહેસૂલ વિભાગ દ્વારા જંત્રીના સુધારેલા દર અમલમાં મુકવામાં આવ્યા હતા. માર્ચ 2011માં જંત્રીનો દર ખૂબ ઉંચો હોવાથી સરકારનો વિરોધ થયો હતો. સરકારમાં અનેક રજૂઆત કરવામાં આવી હતી જેથી રજૂઆતોને ધ્યાને રાખીને સરકારે એપ્રિલ માસમાં સુધારેલા ભાવ સાથેની જંત્રી અમલમાં મુકી હતી. 2011ની જંત્રી હાલ અમલમાં છે. 2019ના ઠરાવથી નિયત સમય મુજબ જાન્યુઆરી 2023માં જ જંત્રી સર્વેની કામગીરી શરૂ કરવા સરકારે નિર્ણય લીધો છે.

નવી જંત્રીના દરને અમલ કરતાં પહેલા તેના દર સુધારવા માટે સુપ્રિટેન્ડેન્ટ ઓફ સ્ટેમ્સ દ્વારા કવાયત શરૂ કરાઇ હતી. જેના ભાગરૂપે જિલ્લા કલેક્ટરોને જિલ્લાના સ્ટોક હોલ્ડર્સ અને અધિકારીઓ સાથે મિટિંગ યોજીને તેમના સૂચનો અને રજૂઆત મેળવવા જણાવાયું હતું. આ પ્રક્રિયા પૂર્ણ થયા બાદ કલેક્ટરના અભિપ્રાય સાથે તેને વિભાગમાં મોકલી આપવા માટે પણ સૂચના અપાઈ હતી. જે બાદમાં સ્ટેમ્પ ડયુટી મૂલ્યાંકન તંત્ર વિવિધ વિસ્તારમાં હાલ જમીનના ભાવ શું ચાલી રહ્યા છે તે નક્કી કરશે.

રાતોરાત દર વધારો ન કરો, 1 મે સુધી જૂનો દર ચાલુ રાખો : બિલ્ડરોની સીએમને રજુઆત

જંત્રી દરમાં સરકારે સમય આપ્યા વિના તાત્કાલિક અસરથી બમણો વધારો કરી નાખતા બિલ્ડરોમાં નારાજગી જોવા મળી છે. આજે બિલ્ડરોના સંગઠન ક્રેડાઈના સભ્યોએ મુખ્યમંત્રીને મળી ત્રણ મહિનાનો સમય આપી નવા દર 1 મેથી અમલ કરવા રજુઆત કરી હતી.બીજી તરફ સુરતના બિલ્ડરોએ સી.આર.પાટિલને મળી રજુઆત કરી હતી. બિલ્ડરો જંત્રી દરનો તબક્કા વાર વધારો કરવા અને સમય આપવા માંગ કરી રહ્યા છે. બમણા જંત્રી દર થી નગરપાલિકા અને મહાનરપાલિકાના પ્રોપર્ટી ટેકસ વધશે અને પેઇડ એફએસઆઈ એફએસઆઈ પણ વધશે. ખેડૂતોની નવી જૂની શરતની જમીન પર પ્રીમિયમ પણ વધશે. કેપિટલ ગેઈન ટેક્સનો પણ પ્રશ્નો ઊભો થશે. તેવું બિલ્ડરો જણાવી રહ્યા છે.

હાઉસિંગના પ્રોજેક્ટને થશે મોટી અસર

એફોર્ડેબલ હાઉસિંગના પ્રોજેક્ટમાં જંત્રીમાં થયેલા બમણા વધારાથી બ્રેક વાગે તેવી શક્યતા છે. જંત્રીના બમણા વધારાથી બુકિંગ કેન્સલ થાય તેવી પણ શક્યતા છે. આ તમામ મુદાઓને લઈને બિલ્ડરો સરકારમાં રજુઆત કરી રહ્યા છે. તેઓ જણાવી રહ્યા છે કે એકાએક જંત્રીના દર ડબલ કરી દેવાતાં મકાન-જમીન ખરીદનારે ડબલ જંત્રીની સાથે ડબલ જીએસટી ભરવો પડશે. ખરેખર તો સૌને વિશ્વાસમાં લરઇને જંત્રીના દર સ્ટેપ બાય સ્ટેપ વધારવા જોઇએ તેમજ તેનો અમલ રાતોરાત કરી દેવાને બદલે તા. 1લી મે 2023થી કરવો જોઇએ.

રાતોરાત દર વધારો ન કરો, 1 મે સુધી જૂનો દર ચાલુ રાખો: બિલ્ડરોની સીએમને રજુઆત

જંત્રી દરમાં સરકારે સમય આપ્યા વિના તાત્કાલિક અસરથી બમણો વધારો કરી નાખતા બિલ્ડરોમાં નારાજગી જોવા મળી છે. આજે બિલ્ડરોના સંગઠન ક્રેડાઈના સભ્યોએ મુખ્યમંત્રીને મળી ત્રણ મહિનાનો સમય આપી નવા દર 1 મેથી અમલ કરવા રજુઆત કરી હતી.બીજી તરફ સુરતના બિલ્ડરોએ સી.આર.પાટિલને મળી રજુઆત કરી હતી. બિલ્ડરો જંત્રી દરનો તબક્કા વાર વધારો કરવા અને સમય આપવા માંગ કરી રહ્યા છે. બમણા જંત્રી દર થી નગરપાલિકા અને મહાનરપાલિકાના પ્રોપર્ટી ટેકસ વધશે અને પેઇડ એફએસઆઈ એફએસઆઈ પણ વધશે. ખેડૂતોની નવી જૂની શરતની જમીન પર પ્રીમિયમ પણ વધશે. કેપિટલ ગેઈન ટેક્સનો પણ પ્રશ્નો ઊભો થશે. તેવું બિલ્ડરો જણાવી રહ્યા છે.

બિલ્ડરોની માંગણીઓ

– સીજીડીસીઆર મુજબ પેઈડ એફ.એફ.આઈ.માં જંત્રીના 40ના બદલે નવી જંત્રીના 20 ટકા કરવામાં આવે.

– નવી શરતમાંથી જૂની શરતમાં જમીન ફેરવવા માટે પ્રીમિયમના દર જંત્રીના 40 ટકાના બદલે નવી જંત્રીના 20 ટકા કરવામાં આવે.

– છેલ્લા 3 વર્ષના વેચાણ વ્યવહારોને વેલ્યુ ઝોનવાઈઝ વહેંચીને દરેક વેલ્યુઝોનની બજાર કિંમત કાઢી તેને જંત્રી વેલ્યુ ગણવી, એડ હોક 100 ટકાનો વધારો ન કરવો જોઈએ.

– રહેણાંક ફ્લેટ, દુકાનની જંત્રીમાં જૂની જંત્રી ઉપર ફક્ત 20 ટકાનો જ વધારો કરવો જોઈએ.

– જીએસટી, સ્ટેમ્પ ડ્યુટી, કેપિટલ ગેઇન ટેક્સમાં વધારો સામાન્ય પ્રજા ઉપર પડે છે. જંત્રીમાં 100 ટકા વધારો થતા માર્કેટ વેલ્યુ કરતા પણ વધારે જંત્રી થઈ જાય છે.

– એફોર્ડેબલ હાઉસિંગના કિસ્સામાં જ્યારે યુનિટનું પ્રથમ વેચાણ કરવામાં આવે તેવા કિસ્સામાં 1 ટકા સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ઘટાડી આપવામાં આવે.

મુખ્યમંત્રીએ તુરંત મુખ્યસચિવ સહિતના અધિકારીઓ સાથે બેઠક યોજી

ક્રેડાઈના હોદેદારો સહિતના બિલ્ડરો દ્વારા મુખ્યમંત્રી સાથે મહત્વની બેઠક કરવામાં આવી હતી. જેમાં જંત્રી દરને લઈને વિવિધ મુદ્દાઓની રજુઆત કરવામાં આવી હતી.

આ બેઠક પૂર્ણ થયા બાદ મુખ્યમંત્રી ભૂપેન્દ્ર પટેલની મુખ્ય સચિવ રાજ કુમાર અને શહેરી વિકાસ વિભાગ અગ્રસચિવ મુકેશ કુમાર સાથે બેઠક યોજાઈ હતી.  આ બેઠકમાં ક્રેડાઈ અને ડેવલપર્સની રજૂઆત સંદર્ભે ચર્ચા થઇ હતી. નોંધનીય છે કે, સરકાર જંત્રી દરના વધારા અને સમય અંગે સરકાર મોટો નિર્ણય કરી શકે છે.

જંત્રી દરને લઈને થતી મુશ્કેલીઓ દૂર કરો: રેવન્યુ બાર એસો.

રાજકોટ રેવન્યુ બારએસો.એ આજે અધીક કલેકટરને આવેદન પાઠવ્યું હતુ જેમાં જણાવાયું હતુ કે  ગુજરાત સરકાર દ્વારા ગત શનિવારના રોજ કોઈપણ પ્રકારના સર્વે વગર નોટબંઘીની જેમ અવિચારી , તર્કસંગત વગરની જંત્રી વધારવામાં આવી છે ત્યારે તેની અસરોનો અભ્યાસ કર્યા વગર રીઅલ એસ્ટેટ તેમજ તેની સાથે પ્રત્યક્ષ કે પરોક્ષ રીતે જોડાયેલ લોકો ઉપર મરણતોલ ફટકો પડશે.જયારે હજું નોટબંધી , જીએસટી તેમજ કોરોનામાંથી માંડ માંડ રીઅલ એસ્ટેટ દોડતું થયેલ ત્યાંજ સરકાર દ્વારા ડબલ ડોઝ રૂપી જંત્રી વધારાથી હજારો લોકોને રોજગારી પુરી પાડતી ઈન્ડસ્ટ્રીઝ ઉપર વજ્રઘાત સમાન પગલાથી ભવિષ્યમાં દુરોગામી અસર પડશે.

જંત્રી વધવાના કારણોસર જે દસ્તાવેજો તૈયાર થઈ ગયા છે અને એપોઈન્ટમેન્ટ લેવાઈ ગઈ છે તેમા ફરીથી સ્ટેમ્પ વધારાના લેવા પડશે, વેચનારને નવા ચેક આપવા પડશે તેમજ ફરીથી દસ્તાવેજ કરવાનો ખર્ચ વધશે અને ખરીદનારને બેંકમાં તેટલું વધારના નાણાંકીય સગવડ કરવી પડશે અને હાથઉછીની રકમ લેવાની ફરજ પડશે અને ફરીથી વધારાનો ચેક આપશે એટલી રકમ પરત વેચનાર પાસે પરત લેવામાં અગવડતા ઉભી થશે.અને દસ્તાવેજ વખતે પરસ્પર અવિશ્વાસનું વાતાવરણ ઉભું થશે .

જુના સોદામાં , ડેવલ્પમેન્ટ એગ્રીમેન્ટમાં ઈન્કમટેક્ષના પ્રશ્નો ઉભા થશે .

જંત્રી વધવાના કારણોસર ખરીદ વેચાણ ઘટી જશે જેથી લોકો અન્ય રોકાણો તરફનું વલણ ઘટશે અને સોના વિ . રોકાણો તેમજ તેની દાણચોરી વિ.વધશે અને દેશનું હુંડીયાણ ઘટશે .

જંત્રી વધવાના કારણોસર હજુ એકજ વર્ષ કે 2011 પહેલા થયેલ છે તેમા મોટા પ્રમાણમાં કેપીટલ ગેઈન ભરવાનો મોટો પ્રશ્ન ઉભો થશે.જે કારણોસર એકબાજું સ્ટેમ્પ ડ્યુટી તેમજ કેપીટલગેઈન ભરવાનો બોજો ખરીદનાર વેચનારની ઉપર આવશે જેથી રીયલ એસ્ટેટ રોકાણકારોમાં હાથ ઉપર રૂપીયો ઓછો રહેશે .

ગુજરાતની અંદર જંત્રી વધવાના કારણોસર રીયલ એસ્ટેટના રોકાણકારો અન્ય રાજયોમાં તેમજ વિદેશમાં રોકાણ વધારે કરશે . જેના કારણોસર ગુજરાત સરકારને રોજગારી , સ્ટેમ્પ ડ્યુટી તેમજ જી.એસ.ટી.માં પણ ઘટાડો નોંધાશે .

ંહાલમાં ટીપી વિસ્તારમાં  તેમજ નવા જાહેર થતા ટી.પી.વિસ્તારમાં ખેતીની   જમીનની જંત્રી પણ આપેલ હોય છતા  બિનખેતીની જંત્રી લેવામાં આવે છે.જેથી ગુંચવણો વધષ છે અને સદરહું જમીન ખરીદનાર અને વેચનારને વચ્ચે ઈન્કમ ટેકસમાં પણ પ્રશ્ર્ન ઉભા  થાય છેજે અંગેના પ્રશ્ર્નો હજુ સુધી નિરાકરણ થયેલનથક્ષ.

હાલમાં, વારસાઈ  મિલ્કતમાં વારસદારોને  આપવામાં પુરી સ્ટેમ્પ ડયુટી લેવામાઆવે છે. ખરેખરેઆવા વ્યંવહારો  કોઈપણઅવેજ વગરના હોય છે.અને માત્ર કૌટુંબીક વહેચણીનો ભાગ હોય છે. તેમાં વેચાણ  વ્યવહાર ન હોય, તર્કસંગત સ્ટેમ્પ ડયુટી રાખવી જરૂરી બને છે.

ખેતીની વારસાઈ જમીનમાં હકક જતો કરવાના કેસમાં હાલમાં પણ આર્ટીકલ 20 મુજબ સ્ટેમ્પ ડ્યુટી લેવામાં આવતી હોય , જ્યારે સરકારના 52ીપત્ર મુજબ માત્ર રૂ .300 માં જ હક જતો કરવાની જોગવાઈ હોય , તે અંગે એકરૂપતા રાખવા સુચન છે .

જંત્રી અંગે ગે2સમજણ પર્વતતી હોય તેવા કેસમાં ગ 2 વી પોર્ટલમાં જંત્રી અંગે અભિપ્રાય માંગી શકાય અને આપી શકાય તેવી વ્યવસ્થા કરવા નમ્ર વિનંતી છે . જેથી જંત્રીની અસ્પષ્ટતા ભ્રષ્ટાચારનું માધ્યમ ન બને અને જંત્રીમાં તેમજ અભિપ્રાયમાં એકસુત્રતા જળવાઈ રહે . હાલમાં જંત્રીની અસ્પષ્ટતાના કારણે એક જ સીટી સર્વે નંબરમાં અલગ અલગ વેલ્યુઝોન લઈને રજા . દસ્તાવેજ થયેલ છે . હાલમાં રાજકોટમાં સબ – રજીસ્ટ્રાર ઝોન -2 માં સૌથી વધુ આ ભવિષ્યમાં ન બને તે ધ્યાને રાખવું છે .