જંત્રી અને બજાર ભાવમાં તફાવતના કારણે રેવન્યુની આવકને ૨૨ હજાર કરોડનું નુકશાન: ઘર ખરીદવા ઈચ્છુક લોકોને લોન મેળવવામાં પણ મુશ્કેલી
વડાપ્રધાન મોદી દેશમાં દરેક પરિવારને ઘરનું ઘર મળે તે માટે પ્રયત્ન કરી રહ્યાં છે. ઘરના ઘરનું સ્વપ્ન સાકાર કરવા માટે અનેક અડચણો છે. પરંતુ જંત્રી દર અને બજાર ભાવમાં રહેલી વિસંગતતા સૌથી મોટી અડચણ જણાય રહી છે. મુંબઈ બાદ ગુજરાતનું રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્ર સૌથી ઝડપી વિકસતું સેકટર છે ત્યારે જંત્રી દર વર્તમાન સમયે વાસ્તવિક ભાવી નજીક પણ ન હોવાી ઘર ખરીદનારાઓની સાથો સાથ બિલ્ડર્સને પણ મુશ્કેલીમાં મુકે છે. જો જંત્રી દર વાસ્તવિકતાથી નજીક હોય તો મકાન ખરીદનારાઓને લોન સરળતાથી મળે છે. પરંતુ વર્તમાન સમયમાં જંત્રી દર અને બજાર ભાવમાં તફાવત મસમોટો હોવાી ઘર ખરીદનારાઓ લોન લેવામાં મુશ્કેલી અનુભવે છે. પરિણામે રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રનો વિકાસ રુંધાયો છે.
જંત્રી અને બજાર ભાવમાં મસમોટા તફાવતના કારણે રેવન્યુ આવકની સાથો સાથ રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રને પણ નુકશાન પહોંચાડી રહી હોવાનું ખુલ્યું છે. કેગના તાજેતરના રિપોર્ટ મુજબ જંત્રી અને બજાર ભાવમાં વિસંગતતાના કારણે રાજ્યની રેવન્યુ આવકને ૨૨૦૦૦ કરોડ જેટલું નુકશાન થયું હતું. ખેતીમાં જંત્રી દર ખુબજ ઓછો જોવા મળી રહ્યો છે. કેટલાક સ્થળે માત્ર ૧૦ ટકા સુધીનો જ જંત્રી દર હોવાનું મનાય છે.
બજાર ભાવ મુળ જંત્રી દર કરતા ક્યાંય ઉંચો હોવાનું વારંવાર સામે આવ્યું છે. આવા સંજોગોમાં મિલકત ખરીદવા અને વેંચવા ઈચ્છુક પાર્ટીને કાળા-ધોળા કરવાની મજબૂરી રહે છે. આ બાબતથી રેવન્યુ વિભાગમાં કરપ્શન પણ વધવા પામ્યું હોવાનું જણાય છે. મહારાષ્ટ્રમાં જંત્રી દર વર્ષે સુધારવામાં આવે છે. જો કે ગુજરાતમાં આ મામલે અસમંજસ છે.
સરકાર દ્વારા જંત્રી દર સુધારવા માટે ઉંડાણપૂર્વકનો અભ્યાસ જરૂરી હોવાનું જણાવવામાં આવતું હોય છે. જંત્રી દરમાં જોવાયેલી વિસંગતતાના પરિણામે અમદાવાદ, મુંબઈ બુલેટ ટ્રેન માટે ખેડૂતોએ આપેલી જમીનનું વળતર યોગ્ય ન મળ્યું હોવાના આક્ષેપો થયા છે. આ મામલો અદાલત સુધી પહોંચ્યો હોવાનું જાણવા મળે છે.
જંત્રી દર અંગે નિષ્ણાંતોનું માનવું છે કે, રાજ્ય સરકારે સર્વે કરીને જંત્રી દર માટે યોગ્ય રહે તે માટે કાર્યવાહી કરી છે. ટ્રાન્સફરેબલ ડેવલોપમેન્ટ રાઈટ અંગે પણ સુધારા સુચવાયા છે. નોન એગ્રીકલ્ચર પ્રિમીયમ અને એફએસઆઈ મુદ્દે પણ સરકાર સુધારા તરફ જઈ રહી હોવાનું જાણવા મળે છે. જંત્રી દરમાં વિસંગતતાના કારણે રેવન્યુ વિભાગમાં ભ્રષ્ટાચાર થતો હોવાના પણ આક્ષેપો વર્તમાન સમયે થઈ રહ્યાં છે.
અહીં નોંધનીય છે કે, રાજ્ય સરકારે ગૃહ યોજના અંતર્ગત જાહેર જમીનો પરની ઝુંપડપટ્ટીઓના ગરીબોને પીપીપી ધોરણે પુન:વસન કરવા માટે ઘડાયેલી નીતિમાં કેટલાક ફેરફાર કર્યા હતા.અગાઉ ઝુંપડપટ્ટીના સ્થળે વિકાસ કરનાર બિલ્ડરને વિકાસના હક્કો એક જ તબદીલ કરવાની સત્તા હતી.
હવે બિલ્ડર ટ્રાન્સફરેબલ ડેવલપમેન્ટ રાઈટ્સ વધુમાં વધુ વખત તબદીલ કરી શકશે. એકંદરે ઝુંપડપટ્ટીનો વિકાસ થયા બાદ બચેલા પ્લોટની એફએસઆઈ વાપરવા મળશે. ટીડીઆર એટલે કે, ટ્રાન્સફરેબલ ડેવલોપમેન્ટ રાઈટ્સના કારણે રિયલ એસ્ટેટ સેકટરને મહદઅંશે લાભ થશે તેવું માનવામાં આવી રહ્યું હતું.
‘ખેતમંડળી’ને રેગ્યુલાઇઝડ કરવાનો રસ્તો ખુલ્લો કરતી હાઇકોર્ટ
ખેડૂતો દ્વારા ખરીદાયેલી અને સરકારી મંડળીઓ દ્વારા સાચવવામાં આવેલી જમીનોને રેગ્યુલાઈઝડ કરવાનો માર્ગ ગુજરાત હાઈકોર્ટ દ્વારા મોકળો કરવામાં આવ્યો છે. ઘણા કિસ્સામાં ખેડૂતોના નામે બિલ્ડરોએ કે કો-ઓપરેટીવ સોસાયટીએ જમીન ખરીદી હોય છે. વર્ષ ૨૦૧૭માં રાજ્ય સરકારે બહાર કાઢેલા સર્ક્યુલરમાં આવી જમીનો રેગ્યુલાઈઝડ કરવા સામે પ્રતિબંધ મુકાયો હતો. ખેડૂતોના હિત માટે આ નિર્ણય લેવાયો હતો. ૨૦૧૫માં આનંદીબેન સરકાર સમયે ગુજરાત ટેનેન્સી એન્ડ એગ્રીકલ્ચર એકટ ઘડાયો હતો. આ એક્ટ મુજબ જમીન કંપની કે કો-ઓપરેટીવ સંસ અવા બિન ખાતેદાર વ્યક્તિ જમીન ખરીદીને પ્રિમીયમ ચૂકવી તેને રેગ્યુલાઈઝડ કરી શકે છે. પરંતુ ૨૦૧૭માં રૂપાણી સરકારે ખેડૂતોના હિતમાં પરિપત્ર જાહેર કર્યો હતો. તાજેતરમાં અમદાવાદના ઓગણાજનો આ કેસ ગુજરાત હાઈકોર્ટમાં પહોંચ્યો હતો. ૧૯૯૦માં કો-ઓપરેટીવ સોસાયટી દ્વારા ખરીદાયેલી જમીનનો આ કેસ હતો. આ કો-ઓપરેટીવ સોસાયટી બિલ્ડરો દ્વારા રચવામાં આવી હોવાના આક્ષેપ યા હતા. જેી તે રેગ્યુલાઈઝડ ન ઈ શકે તેવું જણાવાયું હતું. જિલ્લા કલેકટર દ્વારા એનએની પરમિશન માટેની અરજીનો વારંવાર અસ્વીકાર યો હતો. જો કે, હવે ગુજરાત હાઈકોર્ટે આ મામલે રસ્તો ખુલ્લો કર્યો છે. અહીં ઉલ્લેખનીય છે કે, જમીનના રેગ્યુલાઈઝેશન માટે લોકોને મસમોટી પ્રક્રિયામાંથી પારીત થવું પડે છે. તાજેતરમાં ગુજરાત હાઈકોર્ટમાં અમદાવાદ જિલ્લાના ઓગણાજ ગામનો કેસ હવે રેગ્યુલાઈઝડ કરવાની પ્રક્રિયાને ઝડપી બનાવશે. આ કેસમાં જિલ્લા કલેકટર દ્વારા વારંવાર રેગ્યુલાઈઝડ કરવાની અરજીને ફગાવવામાં આવતી હતી. પરિણામે વાત ગુજરાત હાઈકોર્ટ સુધી પહોંચી હતી. આવી રીતે રાજ્યમાં અનેક સ્થળોએ જમીનના રેગ્યુલાઈઝેશનના મામલા અટવાયા હતા. ગુજરાત હાઈકોર્ટના આ ચુકાદા બાદ અનેક લોકોને રાહત થશે. કાયદાકીય આટીઘુંટીમાં અટવાયેલા રેગ્યુલાઈઝેશનના અનેક કિસ્સાનો નિકાલ ચુકાદાના કારણે થશે. આ ચુકાદો સિંગલ જજ દ્વારા આપવામાં આવ્યો હતો.
